Kündigung wegen Zahlungsverzug

Anwalt Kündigung Mietrückstand
Kündigung des Mietvertrages wegen Mietrückstand

Die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug des Mieters mit der Mietzinszahlung und eine darauf folgende Räumungsklage ist einer der häufigsten Kündigungsgründe bei der ein Rechtsanwalt im Mietrecht in Anspruch genommen wird. Verletzt der Mieter seine Mietzahlungspflicht, kann das eine außerordentliche fristlose und erst recht eine ordentliche fristgemäße Kündigung nach sich ziehen (BGH 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04). Wegen der großen Bedeutung dieses Kündigungsgrundes im Mietrecht wollen wir hier als Rechtsanwälte für Mietrecht auf die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzug eingehen.

A. Fristgemäße Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Der Vermieter kann den Mietvertrag ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das ist der Fall, wenn der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und erheblich verletzt hat (§ 573 BGB).

1. Pflichtverletzung des Mietvertrages

Als Pflichtverletzung ist es im Mietrecht unter anderem anzusehen, wenn der Mieter die Miete nicht oder nicht fristgerecht an den Vermieter entrichtet und er demzufolge einen Mietrückstand hat.

a) Umfang und Fälligkeit der Zahlungspflicht, Verzug des Mieters

aa) Die zu entrichtende Miete umfasst neben der Grundmiete auch die Betriebskostenvorauszahlung. Der Nachzahlungsbetrag aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung gehört dagegen nicht dazu da hier nur eine einmalige und gerade keine periodisch wiederkehrende Zahlungspflicht vorliegt, wie bei der Miete (OLG Kob. 26.07.1984, Az. 4 W-RE 386/84).
Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete im Voraus und spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte nach denen sie bemessen ist, zu entrichten. In der Regel ist die Miete also im Mietrecht bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen. Von dieser gesetzlichen Regelung kann jedoch abgewichen werden, so dass im Mietvertrag auch ein anderer Zeitpunkt für die Zahlung bestimmt werden kann.

Bei der Frage, ob die Miete rechtzeitig geleistet wurde, hat die Rechtsprechung im Mietrecht zwei verwirrende Besonderheiten entwickelt.
(1) Werktage sind alle Tage, die weder Sonn- noch Feiertage sind. Deshalb sind auch Sonnabende Werktage. Aber im Mietrecht und bei der Fälligkeit der Miete, wird ein Sonnabend gerade nicht als Werktag angesehen. Dies gilt zumindest dann, wenn für die Mietzahlung ein Bankinstitut eingeschalten wurde, da an diesen Tagen kein Bankzahlungsverkehr stattfindet und Anweisungen nicht ausgeführt werden (BGH 13.07.2010, Az. VIII ZR 129/09). Werden dagegen Mietzahlungen in bar geleistet und steht für eine solche Barzahlung der Vermieter für die Entgegennahme des Geldes an einem Sonnabend zur Verfügung, bleibt es bei der Beurteilung eines Sonnabends als Werktag.
(2) Normalerweise zählt der Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto als Erfüllungszeitpunkt einer Zahlungsverpflichtung. Auch das ist im Mietrecht anders. Hier ist es ausreichend, wenn der Mieter die Miete rechtzeitig „abgesendet“ hat, wenn er also alles zur Erfüllung der Zahlungspflicht erforderliche veranlasst hat. Das ist der Fall, wenn er die Überweisung aufgegeben hat. Dass die Miete erst nach Ablauf des dritten Werktages beim Vermieter eingeht, ist daher bei der rechtzeitigen Absendung der Miete unerheblich (OLG Nmb. 05.11.1998, Az. 8 U 4/98). Kommt der Mieter seiner Mietzahlungspflicht dadurch nach, dass er sie per Banküberweisung tätigt, handelt er rechtzeitig, wenn der Überweisungsauftrag (bei gedecktem Konto) vor Fälligkeit der Mietzahlung bei der Bank eingeht (OLG Kn. 18.11.1991, Az. 19 W 50/91).
Dem Bankinstitut müssen aber nach Eingang des Überweisungsauftrags noch drei volle Bankgeschäftstage zur Verfügung stehen, was der Mieter bei der Beurteilung der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung beachten muss. Tätigt der Mieter die Mietzahlungen durch ein Lastschriftverfahren, leistet er rechtzeitig, wenn sein Konto im Zeitpunkt der Mietfälligkeit ausreichend gedeckt ist (BGH 19.10.1977, Az. IV ZR 149/76).

Leistet der Mieter die Miete nicht bis zum maßgeblichen Zeitpunkt, kommt er, auch ohne dass der Vermieter in ausdrücklich mahnt, in Zahlungsverzug. Er hat also einen Mietzinsrückstand.

bb) Eine Nachzahlung bei einer Betriebskostenabrechnung wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen, nachvollziehbaren und nachprüfbaren Abrechnung beim Mieter fällig (BGH 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Leistet der Mieter die Betriebskostennachzahlung nicht auf eine Mahnung, kommt er in Zahlungsverzug. Auch die Nichtzahlung der Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, kann den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigen (OLG Kob. 26.07.1984, Az. 4 W-RE 386/84), wobei jedoch der Höhe des geschuldeten Betrages und dem Grund für die Nichtzahlung Rechnung getragen werden muss. Eine Kündigung des Mietvertrages kann hier möglich sein, wenn die zu leistende Nachzahlung der Höhe nach einer Monatsmiete entspricht und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (LG Bln. 05.03.2014, Az. 65 S 406/13).

b) Erheblichkeit der Pflichtverletzung

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen eines Mietrückstandes ist nur dann begründet, wenn der Zahlungsrückstand der Höhe und der Dauer nach erheblich ist. Das ist dann der Fall, wenn der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).

c) Verschulden

Der Vermieter kann nur dann den Mietvertrag gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn der Mieter die Pflichtverletzung auch verschuldet hat. Der Mieter muss der Mietzahlungspflicht vorsätzlich oder zumindest fahrlässig nicht nachgekommen sein.
Ein Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand wird beispielsweise in den Fällen verneint, in denen es zu einem Vermieterwechsel kam, ohne dass dem Mieter der neue Vermieter bekannt gegeben wurde oder für den Mieter eine Möglichkeit zustand, auf andere Art und Weise vom neuen Vermieter Kenntnis zu erlangen. Kommt es dann zu einem Ausbleiben der Mietzahlungen, kann dies dem Mieter nicht angelastet werden (BGH 07.09.2005, Az. VIII ZR 24/04).
Trägt der Mieter dagegen vor, er wäre unverschuldet in einen wirtschaftlichen Engpass geraten, z.B. durch Arbeitslosigkeit, lässt dies sein Verschulden grundsätzlich nicht entfallen. Er trägt als Schuldner der Mietzahlung das Beschaffungsrisiko, so dass er sich nicht auf Mittellosigkeit berufen kann. Etwas anderes kann freilich da gelten, wo der Mieter aufgrund eines Unfalls oder einer schweren Erkrankung nicht in der Lage ist, die Mietzahlung rechtzeitig anzuweisen bzw. einen Dritten mit der Anweisung zu beauftragen.
Darüber hinaus hat der Mieter nicht nur für eigenes Verschulden einzustehen, sondern auch für solches Dritter, denen sich der Mieter zur Erfüllung der Mietzahlungsverpflichtung bedient. Dies gilt auch dann, wenn staatliche Stellen, wie beispielsweise das Sozialamt, zur Übernahme der Mietzahlung herangezogen werden. Kommt es demnach zu verspäteten, unvollständigen oder gar vollständig ausbleibenden Mietzahlungen seitens der staatlichen Stelle, kann dies dem Mieter angelastet werden.
Bei der Beurteilung, ob der Mieter den Mietrückstand zu verschulden hat, kann zu Gunsten des Mieters allerdings berücksichtigt werden, ob er die Rückstände nachträglich beglichen hat (BGH 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/04).

2. Keine Abmahnung

Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug gemäß § 573 BGB setzt im Mietrecht keine vorherige Abmahnung des Mieters voraus. Hat der Vermieter dennoch abgemahnt, gibt er zu verstehen, dass der Mieter durch vertragsgemäßes Verhalten die Kündigung des Mietvertrages vermeiden kann.
Einer Abmahnung kann aber ausnahmsweise in den Fällen Bedeutung zukommen, in denen zunächst nur eine Pflichtverletzung geringen Gewichts vorlag und erst durch eine Abmahnung und deren Missachtung eine so gewichtige Pflichtverletzung vorliegt, dass diese den Kündigungsgrund rechtfertigen. Aber auch in diesen Fällen ist die Abmahnung nicht als zusätzliche Kündigungsvoraussetzung anzusehen, sondern ist bei der Beurteilung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, zu berücksichtigen (BGH 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07). Hat beispielsweise ein Mieter, der sich im Mietverhältnis über lange Jahre hinweg vertragsgetreu verhalten hat, aufgrund der Summierung einzelner neuer Mietpositionen (z.B. Modernisierungszuschlag, erhöhter Betriebskostenvorschuss) Mietzahlungsrückstände in einer Höhe erreicht, die einen Kündigungsgrund grundsätzlich rechtfertigen, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter kündigt, ohne den Mieter durch vorherige Abmahnung nochmals auf die geänderte Zahlungspflicht hinzuweisen (LG Bln. 04.10.2013, Az. 63 S 421/12).

3. Schriftform der Kündigungserklärung

Die Kündigung von Wohnraum muss im Mietrecht schriftlich erklärt werden. Fehlt es an der Schriftform der Kündigung, ist diese unwirksam. Die Kündigung des Mietvertrages soll zudem den Hinweis enthalten, dass für den Mieter die Möglichkeit besteht, gegen die Kündigung bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einzulegen. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet diesen Hinweis zu erteilen, so dass die Kündigung trotz fehlendem Hinweis wirksam bleibt. Kommt es zum Räumungsrechtsstreit, kann der Mieter oder sein Rechtsanwalt den Widerspruch noch im ersten Termin erklären.

4. Begründung der Kündigungserklärung

Im Kündigungsschreiben hat der Vermieter oder sein Rechtsanwalt die Gründe anzugeben aus welchen sich ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ergibt. Dabei genügt es nicht, dass der Vermieter lediglich den Gesetzeswortlaut wiedergibt. Vielmehr muss er den Lebensvorgang schildern, auf den er die Kündigung des Mietvertrages stützt (BVerfG 28.01.1992, Az. 1 BvR 1319/91). Jedoch dürfen nicht allzu hohe Anforderungen an die Begründung gestellt werden. Im Falle der Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs, muss die Begründung die Höhe des konkreten Mietrückstandes erkennen lassen, so dass der Mieter die Kündigung nachvollziehen kann (BGH 22.12.2003, Az. VIII ZB 94/03). Fehlt es an einer Begründung, ist die Kündigung unwirksam.

B. Fristlose Kündigung wegen Mietzahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB

Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Mietzahlungsverzug auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mietrückstand einen Umfang erreicht, dass er einen wichtigen Grund darstellt.

1. Wichtiger Grund – Zahlungsverzug

a) Mietzahlungsverzug

Im Mietrecht regelt § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB als wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung, den Zahlungsverzug des Mieters mit dem Mietzins. Dabei kann sich der Mietrückstand in zwei Ausprägungen widerspiegeln:

aa) Der Mieter kann sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der gesamten Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Zahlungsverzug befinden (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB). Zahlt der Mieter also beispielsweise weder für Januar noch für Februar die Miete, befindet er sich im Zahlungsverzug sobald er die Miete für Februar im Fälligkeitszeitpunkt nicht entrichtet.
Ein Mietrückstand ist dann nicht unerheblich, wenn der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt. Ein Mieter, der beispielsweise im Januar einen Teilbetrag von 70 % und im Februar einen Teilbetrag von 35 % der Gesamtmiete nicht entrichtet, übersteigt mit der Summe seiner Nichtleistungen die auf einen Monat bemessene Gesamtmiete, so dass sein Mietrückstand im Fälligkeitszeitpunkt der Februarmiete nicht nur unerheblich ist.

bb) Ein Mietzahlungsverzug liegt aber auch dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB). Die Zahlungstermine brauchen nicht aufeinanderzufolgen. Zahlt der Mieter also mehrere Monate einen unerheblichen Teilbetrag der Miete nicht, befindet er sich gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB im Zahlungsverzug, sobald die Summe der von ihm nicht erbrachten Mietzahlungen der Summe zweier voller Monatsmieten gleichkommt.

b) Gefahr bei überhöhter Mietminderung

Setzt der Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache eine Minderungsquote an, die der Vermieter für überhöht hält, kann der Vermieter, sobald der Mieter einen Mietrückstand hat, der nach Ansicht des Vermieters nicht durch den Mangel gedeckt werden kann und der die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder Nr. 3b BGB erfüllt, den Mietvertrag fristlos kündigen. In einem daraufhin möglicherweise folgenden Prozess wird das Gericht zu beurteilen haben, welche Minderungsquote aufgrund der Charakteristik des konkreten Mangels angemessen ist und ob der Mieter tatsächlich einen Mietrückstand hat.

c) Rechtzeitige Befriedigung des Vermieters vor Kündigung

Trotz Mietrückstand des Mieters, kann dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung verwehrt sein, wenn er vor Zugang der Kündigung befriedigt wird. Leistet der Mieter z. B. wiederholt verspätet seine Mietzahlungen die einen Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zwar begründen, ist das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dennoch ausgeschlossen, wenn der Mieter vor Zugang der Kündigung die verspäteten Mietzahlungen vollumfänglich nachholt (BGH 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04).

d) Betriebskostennachzahlung begründet keinen Mietrückstand

Anders als bei der ordentlichen Kündigung, kann eine außerordentliche Kündigung wegen der Nichtzahlung einer Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht erfolgen. Ein Mietzahlungsverzug ist nur bei periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen möglich, nicht dagegen bei einer den Mieter einmalig treffenden Nachzahlungspflicht (OLG Kob. 26.07.1984, Az. 4 W-RE 386/84). Allerdings kann ein Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Betriebskostenvorauszahlungen ebenfalls die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (LG Leipzig 31.03.2006 Az. 01HK O 4441/05).

2. Keine Unzumutbarkeitsabwägung oder Berücksichtigung von Verschulden

Liegt ein Mietrückstand und damit die Voraussetzung des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB vor, finden – anders als bei der ordentlichen Kündigung – die persönlichen Umstände des Mieters oder ein Verschulden keine Berücksichtigung. Es ist daher unerheblich, wenn der Mieter nicht zahlen konnte, weil er auf Sozialleistungen angewiesen ist, diese auch rechtzeitig beantragt hat, der Sozialhilfeträger aber nicht geleistet hat (BGH 04.02.2015, Az. VIII ZR 175/14).

3. Keine Abmahnung bei Zahlungsverzug erforderlich

Liegt der der Kündigung zugrundeliegende wichtige Grund in einer Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen. Einer solchen Abmahnung bedarf es aber im Falle eines Mietzahlungsverzuges gerade nicht.

4. Schriftform der Kündigung

Auch die außerordentliche Kündigung über Wohnraum bedarf der Schriftform. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis macht die Kündigung des Mietvertrages unwirksam.

5. Begründung der Kündigung

Im Mietrecht muss das Kündigungsschreiben den wichtigen Grund für die Kündigung angeben. Im Falle des Mietzahlungsverzuges muss die Höhe des Zahlungsrückstandes begründet werden. Aber auch hier dürfen keine übersteigerten Anforderungen gestellt werden. Es genügt bei einfacher Sachlage, dass der Vermieter den Mietzahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und den Gesamtbetrag des Mietrückstandes beziffert (BGH 22.12.2003, Az. VIII ZB 94/03).

6. Nachträgliche Heilung oder Aufrechnung

Auch wenn die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages wirksam erklärt wurde, kann sie unter Umständen nachträglich unwirksam werden, wenn der Vermieter nachträglich durch Zahlung oder Aufrechnung der Miete befriedigt wird.

a) Nachträgliche Heilung – Schonfrist

Im Mietrecht bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB das sogenannte Nachholrecht des Mieters. Danach wird die Kündigung nachträglich unwirksam, wenn der Mieter innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, den Mietrückstand vollumfänglich ausgleicht. Bis dahin bleibt die Kündigung jedoch wirksam und wird erst nach der Befriedigung des Vermieters wirkungslos und das Mietverhältnis lebt wieder auf (BGH 21.12.2006, Az. IX ZR 66/05).
Das Nachholrecht wird oft dadurch ausgeübt, dass sich eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise Wohngeldstelle oder Sozialhilfeträger, gegenüber dem Vermieter zum Ausgleich der Mietrückstände verpflichtet. Dass sich die öffentliche Stelle verpflichtet auch zukünftige Mietzahlungen zu übernehmen, ist dabei nicht erforderlich. Die Unwirksamkeit der Kündigung wird auch dadurch herbeigeführt, dass das Sozialamt die Erklärung hinsichtlich der Übernahme der Mietrückstände nur für einen Mitmieter abgibt (LG DO 21.05.1992, Az. 11 S 55/92). Zu beachten ist, dass die Übernahmeerklärung dem Vermieter innerhalb der Schonfrist  zugehen muss. Die Absendung der Erklärung vor Fristablauf genügt nicht (BayObLG 07.09.1994, Az. RE-Miet 1/94, 1Z RE-Miet 1/94).
Das Nachholrecht umfasst auch die Fälle, in denen nach Zugang der Kündigung ein Zahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter fällig wird, mit welchem der Mieter vollumfänglich aufrechnen kann. Der Mieter muss dann dem Vermieter gegenüber schnellstmöglich die Aufrechnung erklären.
Die Kündigung des Mietvertrages wird nur dann unwirksam, wenn die Mietrückstände vollumfänglich ausgeglichen werden können; Teilzahlungen genügen nicht. Lediglich geringfügige Zahlungsrückstände im unteren Eurobereich, können bei Vorliegen außergewöhnlicher Umständen nur dann unschädlich sein, wenn die geringfügigen Restbeträge aus einem weit zurückliegenden Zeitraum stammen (BGH 17.02.2015, Az. VIII ZR 236/14). Liegen neben den Mietzahlungsrückständen welche zur Kündigung führten, weitere Mietrückstände vor, wird die Kündigung nur unwirksam, wenn sämtliche Mietrückstände vollumfänglich beglichen werden (LG Mü. I 04.02.1987, Az. 14 S 17962/86).
Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Hat der Vermieter daher zusätzlich ordentlich gekündigt, bleibt diese Kündigung grundsätzlich bestehen, wobei der Ausgleich der Mietrückstände dann wiederum bei der Frage des Verschuldens zu berücksichtigen ist (BGH 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/04).
Die Heilungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB besteht nur einmal in zwei Jahren. Der Mieter kann eine Kündigung nicht durch Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam werden lassen, wenn ihm innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits einmal wegen Mietzahlungsverzugs fristlos gekündigt wurde und er diese Kündigung durch den Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist abwenden konnte.

b) Nachträgliche Aufrechnung

Steht dem Mieter bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eine Forderung gegen den Vermieter zu mit welcher er aufrechnen kann und erklärt der Mieter unverzüglich nach Ausspruch der Kündigung die Aufrechnung, wird die Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB unwirksam. Die Aufrechnung ist unverzüglich, wenn sie der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Kündigung dem Vermieter gegenüber erklärt (OLG Kn. 30.10.1997, Az. 12 U 29/97).

C. Fristlose Kündigung wegen wiederholter verspäteter Mietzahlungen gem. § 543 Abs. 1 BGB

Unabhängig vom Mietzahlungsverzug als wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann sich ein wichtiger Grund für eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB im Mietrecht auch daraus ergeben, dass der Mieter die Mietzahlungen wiederholt verspätet leistet.

1. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses

Kommt es seitens des Mieters zu fortgesetzten Zahlungsunpünktlichkeiten hinsichtlich der Miete, kann der Vermieter unter Umständen fristlos kündigen. Es ergeben sich dann Zweifel an der Zahlungsmoral des Mieters, welche sich derart auf das Vertrauensverhältnis zum Mieter auswirken, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar wird und einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellt (BGH 26.03.1969, Az. VIII ZU 76/67).
a) Eine Unzumutbarkeit wird aber nur in den Fällen zu bejahen sein, in denen die verspätete Mietzahlung nachhaltig ist. Eine einmalige verspätete Mietzahlung genügt demnach nicht. Vielmehr müssen über einen längeren Zeitraum hinweg, die Mietzahlungen verspätet erfolgen (OLG D.-dorf 16.01.1992, Az. 10 U 128/91). Unpünktliche Mietzahlungen können dann zu einer fristlosen Kündigung führen, wenn die Miete mindestens dreimal innerhalb eines Jahres unpünktlich gezahlt wurde, der Mieter aus diesem Grund abgemahnt wurde und im Anschluss an die Abmahnung erneut die Miete unpünktlich entrichtet (BGH 14.09.2011, Az. VIII ZR 301/10).
b) Die bloße verspätete Mietzahlung begründet aber noch nicht allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrages. Vielmehr müssen zusätzliche Gründe hinzutreten, die das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien nachhaltig zerstört oder zumindest stark erschüttert haben. Bei dieser Beurteilung hat eine Abwägung der jeweiligen Interessen der Vertragsparteien stattzufinden (BGH 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09). Dabei fällt beispielsweise stark ins Gewicht, wenn der Vermieter aufgrund eigener schlechter Einkommensverhältnissen oder Zahlungsverpflichtungen, auf pünktliche Mietzahlungen der Mieter angewiesen ist. Im Rahmen der Interessenabwägung kann dagegen beispielsweise zu Gunsten des Mieters gewertet werden, dass die unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt getätigt wurden oder der Vermieter das unpünktliche Zahlungsverhalten des Mieters jahrelang geduldet hat (BGH 04.05.2011, Az. VIII ZR 191/10). Auch wenn die verspätete Mietzinszahlung auf der verspäteten Mitteilung der Bankverbindung seitens des Vermieters beruht, ist das zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen. Entscheidend ist, ob das Zahlungsverhalten des Mieters geeignet ist, das Vertrauen des Vermieters in eine künftige pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (BGH 13.07.2010, Az. VIII ZR 129/09).
Ist dagegen das Vertrauensverhältnis nicht erschüttert, kann der Vermieter nicht außerordentlich kündigen. Ihm steht aber die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zur Verfügung. Da die wiederholte unpünktliche Mietzahlung eine erhebliche Verletzung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete darstellt, kann der Vermieter die ordentliche Kündigung auf eine Vertragsverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB stützen.

2. Abmahnung

Will der Vermieter wegen der wiederholten unpünktlichen Mietzahlung dem Mieter kündigen, muss er diesen zuvor abmahnen. Dabei muss die Abmahnung den Hinweis enthalten, dass bei fortgesetzter Unpünktlichkeit der Mietzahlung, die fristlose Kündigung erfolgt.

D. Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution gem. § 569 Abs. 2a BGB

Seit dem 01.05.2013 kann im Mietrecht auch die Nichtzahlung einer Mietkaution ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sein (§ 569 Abs. 2a BGB). Das ist der Fall, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Zahlungsverzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Maßstab für die Bestimmung des Betrages der Monatsmiete ist hierbei die Nettomiete. Wurde eine Mietsicherheit vereinbart, die sich auf weniger als die Summe zweier Nettomonatsmieten beläuft, kann der Vermieter nicht nach § 569 Abs. 2a BGB kündigen. Er kann die fristlose Kündigung des Mietvertrages aber auf § 543 Abs. 1 BGB stützen oder ordentlich kündigen.
Der Mieter ist berechtigt, eine vereinbarte Mietkaution in bis zu drei monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Er kann also mit der gesamten Mietkaution, oder aber nur mit Teilbeträgen im Zahlungsrückstand sein.
Hat der Mieter sowohl Rückstände bei der Mietkaution als auch bei den Mietzahlungen, darf keine Addition dieser Zahlungsrückstände erfolgen. Die Kündigungstatbestände bleiben eigenständig nebeneinander bestehen. Belaufen sich die Zahlungsrückstände also auf eine jeweilige Höhe, die weder den Vorgaben des § 569 Abs. 2a BGB, noch denen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB entsprechen, kann der Vermieter nur nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos oder nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen.
Aber auch bei Mietkautionsrückständen gilt, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die volle Mietkaution vor Zugang der Kündigung geleistet hat. Die Kündigung wird auch unwirksam, wenn der Mieter die Mietkaution innerhalb der Schonfrist vollumfänglich leistet. Eine Aufrechnung kann der Mieter dagegen nicht erklären, da die Mietkaution als Sicherheit für die Erfüllung der Mieterpflichten aus dem Mietverhältnis dient und deshalb tatsächlich an den Vermieter zu leisten ist (OLG Mü. 17.04.2000, Az. 3 W 1332/00).
Kündigt der Vermieter lediglich aufgrund der Mietkautionsrückstände, obwohl daneben zusätzliche Mietrückstände bestehen genügt es, wenn der Mieter die Mietkaution innerhalb der Schonfrist erbringt, damit die Kündigung unwirksam wird.

E. Darlegungs- und Beweislast bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kommt es zum Räumungsprozess, in welchem sich der Vermieter auf Zahlungsrückstände beruft, muss er bzw. sein Rechtsanwalt in der Klageschrift die Mietrückstände konkret darlegen. Er muss genau aufschlüsseln, auf welche Mietrückstände für welche Monate die Kündigung gestützt wurde. Zudem muss er oder sein Anwalt nachweisen, dass die Kündigung schriftlich erklärt wurde, diese dem Mieter zugegangen ist und dass der Mieter die Wohnung nicht geräumt hat.
Beruft sich der Mieter dagegen im Prozess auf eine geminderte Miete wegen eines Mangels der Mietsache, muss der Mieter bzw. sein Rechtsanwalt, diesen Mangel und die Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter beweisen können.