Kündigung bei Eigenbedarf

Anwalt Kündigung Eigenbedarf
Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf

Einer der häufigsten Kündigungsgründe des Vermieters, mit denen wir als Rechtsanwälte im Mietrecht zu tun haben, stellt die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf dar. Die Eigenbedarfskündigung ist eine der wenigen rechtlichen Möglichkeiten im Mietrecht eine Kündigung zu erklären, ohne das der Mieter gegen Mietvertragspflichten verstoßen hat. Wird eine Eigenbedarfskündigung ohne Beratung durch einen Rechtsanwalt ausgesprochen, sind aber auch schnell Fehler gemacht. Einige Aspekte, die bei der Eigenbedarfskündigung zu beachten sind, möchten wir als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend aufzeigen.

1. Eigenbedarf im Mietrecht

Eigenbedarf liegt im Mietrecht vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung des Mieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstands benötigt (§ 573 Abs. 2 BGB). Dies kann auch der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung für seine berufliche Arbeit benötigt und er deshalb die Mieträume als Gewerberäume nutzen will (BGH 26.09.2012, Az. VIII ZR 330/11).

Familienangehörige sind Eltern, Geschwister und Kinder des Vermieters. Aber auch Nichten und Neffen gehören zum Kreis der Familienangehörigen (BGH 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
In der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den Sachverhalt vernünftig und nachvollziehbar schildern und begründen, weshalb er den Wohnraum für sich oder einen Familienangehörigen beansprucht.

2. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wurde beispielsweise in folgenden Fällen im Mietrecht bejaht:
a) wenn der Vermieter sich eine Wohnung kauft, um dort seinen Altersruhesitz zu begründen,
b) wenn die vermietenden Eltern kündigen, um die Wohnung ihrem Kind zu überlassen und
c) wenn der Vermieter im eigenen Haus leben will, um das Haus verwalten zu können.

3. Widerspruchsrecht des Mieters im Fall einer besonderen Härte

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 Abs. 1 BGB).
Besondere Härten können im Mietrecht alle Nachteile sein, die durch Mietvertragsbeendigung entstehen. Die Nachteile können gesundheitlicher, persönlicher, familiärer, finanzieller oder wirtschaftlicher Art sein. Hohes Alter des Mieters oder eine enge Beziehung zur Umgebung allein, reichen aber zur Begründung eines Härtefalles nicht aus. Auch die mit einem Umzug verbundenen üblichen Nachteile, wie die Wohnungssuche oder Umzugskosten, begründen keine besondere Härte (LG Bln., 23.06.1989, Az. 64 S 160/89). Dies trifft ebenso auf einen umzugsbedingten Schulwechsel des Kindes des Mieters zu.

4. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen?

a) Vorgeschobener Eigenbedarf

In den Fällen des vorgeschobenen Eigenbedarfs, will der Vermieter die Mietwohnung nicht selber nutzen, sondern schiebt den Eigenbedarf als Grund vor, um den Mieter zu kündigen. Das ist z.B. der Fall, wenn es zwischen Vermieter und Mieter einen Streit gibt und der Vermieter aufgrund des Streits den Mietvertrag (unter Vorspiegelung des Eigenbedarfs) kündigt. Dabei geht es dem Vermieter in solchen Fällen darum, einen „lästigen” Mieter loszuwerden. Indizien hierfür sind vorangegangene Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Mietminderungen und so weiter.

b) Widersprüchlicher Eigenbedarf

Im Falle eines widersprüchlichen Eigenbedarfs hat der Vermieter schon bei Vertragsschluss gewusst, oder vorhersehen können, dass er die Mietwohnung später wegen Eigenbedarf nutzen möchte. Es ist widersprüchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie einem Familienangehörigen zu überlassen.

c) Zweckverfehlung

Ausgeschlossen ist der Eigenbedarf im Mietrecht auch, wenn er seinen Zweck verfehlt, also wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt.

d) Rechtsfolge des vorgetäuschten Eigenbedarfs: Schadenersatz

Im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs, kann der betroffene Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wie z.B. entstandene Umzugskosten, oder Malerkosten. Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss in diesem Fall allerdings auch beweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde (BGH, 18.05.2005, VIII ZR 368/03).

5. Sonderproblem: Kündigung wegen Eigenbedarf nach kurzer Mietzeit

a) In einem Fall des BGH vom 20.03.2013 (VIII ZR 233/12) waren die Beklagten seit Februar 2008 Mieter in einem Einfamilienhaus. Ende März 2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aus Eigenbedarf, da sein Enkel dort einziehen wollte. Die Mieter sahen dies als rechtsmissbräuchlich an, besonders da der Vermieter bereits nach 3 Jahren aus Eigenbedarf kündigte.
Die Vorinstanzen sahen die Berufung auf Eigenbedarf nicht als rechtsmissbräuchlich an. Auch die Äußerung eines Angehörigen des Vermieters zu Vertragsschluss, die Wohnung werde in naher Zukunft nicht für den Eigenbedarf benötigt, schadete der Kündigung nicht.
Der Eigenbedarf ist erst nach der Vermietung durch eine Änderung der Lebenssituation des Enkels eingetreten. Er war für den Vermieter zuvor nicht absehbar.
Der BGH entschied, dass eine Kündigung aus Eigenbedarf nur einen Missbrauch darstellt, wenn der Vermieter bereits zu Vertragsschluss beabsichtigt, die Wohnung in naher Zukunft einem Angehörigen zu überlassen. Änderungen in der Lebenssituation von Angehörigen kann der Vermieter nicht vollumfänglich vorhersehen.
Auch kann sich im Gegensatz zu früheren Entscheidungen des BGH nicht auf eine Mindestmietzeit berufen werden. So wurde vor dem aktuellen Urteil eine Eigenbedarfskündigung innerhalb von 5 Jahren seit Mietvertragsbeginn regelmäßig als nicht zulässig angesehen.

b) Der BGH hat sich in einem weiteren Urteil vom 04.02.2015 (VIII ZR 154/14) nochmals mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen eine kurzfristige Eigenbedarfskündigung rechtens ist. Die Beklagte hatte mit dem Kläger am 14.04.2011 einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung geschlossen. Ende Februar kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aus Eigenbedarf zum 31.03.2014. Der Vermieter gab an, dass er die Zweizimmerwohnung seiner 20-jährigen Tochter geben möchte. Die Tochter wohnte zuvor bei ihren Eltern und wollte nach einem einjährigen Aufenthalt im Ausland dann in einer eigenen Wohnung leben. Die Mieterin widersprach der Eigenbedarfskündigung, da der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war.
Der BGH hat in der Revision die Kündigung nicht als rechtmissbräuchlich angesehen und damit die Rechtsprechung aus dem Jahr 2013 nochmals bestätigt (s. Ziff. 4a). Der Vermieter darf nur beim Abschluss des Mietvertrages nicht schon entschlossen gewesen sein, in naher Zukunft Eigenbedarf geltend zu machen.
Es kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, dem Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages eine sich bis auf fünf Jahre erstreckende Lebensplanung anzuzeigen.
Möchte der Mieter die Gefahr künftiger Entwicklungen des Vermieters nicht auf sich nehmen, kann er die Eigenbedarfskündigung in seinem Mietvertrag ausschließen oder über einen gewissen Zeitraum die ordentliche Kündigung ausschließen.