Kündigung bei Eigenbedarf

Anwalt Kündigung Eigenbedarf
Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf

Einer der häufigsten Kündigungsgründe des Vermieters, mit denen wir als Rechtsanwälte im Mietrecht zu tun haben, stellt die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf dar. Die Eigenbedarfskündigung ist eine der wenigen rechtlichen Möglichkeiten im Mietrecht eine Kündigung zu erklären, ohne das der Mieter gegen Mietvertragspflichten verstoßen hat. Wird eine Eigenbedarfskündigung ohne Beratung durch einen Rechtsanwalt ausgesprochen, sind aber auch schnell Fehler gemacht. Einige Aspekte, die bei der Eigenbedarfskündigung zu beachten sind, möchten wir als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend aufzeigen.

1. Eigenbedarf im Mietrecht

Eigenbedarf liegt im Mietrecht vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung des Mieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstands benötigt (§ 573 Abs. 2 BGB). Dies kann auch der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung für seine berufliche Arbeit benötigt und er deshalb die Mieträume als Gewerberäume nutzen will (BGH 26.09.2012, Az. VIII ZR 330/11). Aber auch wenn der Vermieter sich eine Wohnung kauft, um dort seinen Altersruhesitz zu begründen oder wenn die Eltern kündigen, um die Wohnung ihrem Kind zu überlassen oder wenn der Vermieter im eigenen Haus leben will, um das Haus verwalten zu können, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich.
Der Mietvertrag kann wegen Eigenbedarf befristet werden, wenn der Vermieter dies dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat (§ 575 Abs. 1 BGB).
Ferner kann der Kündigungsgrund wegen Eigenbedarf im Mietvertrag schriftlich ausgeschlossen werden, wenn der Vertrag für mehr als ein Jahr gelten soll. Mündliche Zusagen entfalten keine Rechtswirkungen.

2. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

a) Bedarfsperson

Zunächst ist Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung, dass es eine Person gibt, wegen der der Vermieter berechtigt ist, den Eigenbedarf geltend zu machen. Dabei wurde der Personenkreis, wegen dem Eigenbedarf beansprucht werden kann, in den letzten Jahren von der Rechtsprechung immer weiter ausgeweitet.
aa) Vermieter
Zunächst darf der Vermieter für sich selbst Eigenbedarf anmelden. Gibt es mehrere Vermieter, ist es ausreichend, wenn ein Vermieter die Wohnung benötigt.
bb) Familienangehörige
Auch für Familienangehörige kann der Vermieter Eigenbedarf beanspruchen. Dabei werden von der Rechtsprechung letztlich alle Personen als Familienangehörige anerkannt, denen im Verhältnis zum Vermieter ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht (§ 52 Abs. 1 Ziff. 1 StPO). Als Familienangehörige zählen demnach die Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, die leiblichen Nichten und Neffen, sowie der Schwager des Vermieters. Auch der Ehegatte, Verlobte, Lebenspartner, Stiefkinder und Schwiegereltern zählen zu den eigenbedarfsberechtigten Personen.
Der Vermieter darf auch für weitere Familienangehörige Eigenbedarf anmelden. Hierzu ist es erforderlich, dass zu dieser Person ein besonderes familiäres Verhältnis besteht. Das ist der Fall, wenn der Vermieter dieser Person rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder in sonstiger Weise zur Fürsorge verpflichtet ist und ein enger sozialer Kontakt zu der Person besteht.
cc) Haushaltsangehörige
Haushaltsangehörige für die der Vermieter Eigenbedarf beanspruchen kann, sind alle Personen, die er schon seit längerer Zeit und auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat. Hierzu zählen vor allem Fälle, in denen der Vermieter eine Pflegeperson benötigt, um einen Heimaufenthalt zu verzögern. Dabei muss der Pflegebedarf noch nicht akut sein, es ist ausreichend, wenn der Vermieter in naher Zukunft eine Pflegeperson benötigt. Der Vermieter kann hierzu auch eine größere Wohnung für sich beanspruchen, um die Pflegekraft bei sich aufzunehmen oder auch eine Wohnung allein für die Pflegekraft kündigen.
dd) Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Eine juristische Person oder eine Personengesellschaft können keinen Eigenbedarf geltend machen. Allerdings darf eine GbR für einen ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörige wegen Eigenbedarfs kündigen.

b) Bedarfsgrund

aa) Weitere Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung ist es, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“, also die Absicht hat, die Wohnung selbst oder durch andere Bedarfspersonen zu nutzen. Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft bestehen und darf nicht vorgetäuscht sein. Es muss bereits eine konkrete Nutzungsabsicht bestehen und sie muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Der Vermieter darf also nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren benötigt.
bb) Die Kündigung muss hinsichtlich Bedarfsperson und Bedarfsgrund begründet werden. In der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den Sachverhalt nachvollziehbar schildern und erläutern, weshalb er den Wohnraum für sich oder einen Familienangehörigen beansprucht.
In der Kündigung muss also angegeben werden, für welche Person die Wohnung bestimmt ist und welches Interesse die Person an der Erlangung der Wohnung hat (BGH 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15). Allerdings muss nicht der Name des Lebensgefährten angegeben werden, mit dem der Vermieter einen gemeinsamen Hausstand gründen will.
Ferner ist der Eigenbedarfsgrund zu erläutern. Es ist also nicht ausreichend nur anzugeben, der Vermieter benötige die Wohnung für die eigene Nutzung ebensowenig wie nur mitzuteilen, er wolle sie entweder dem Sohn oder der Tochter überlassen.
Auch wenn in der Kündigung zwei Eigenbedarfsgründe angegeben werden, führt das zur Unwirksamkeit der Kündigung. Wenn der Kündigungsgrund während der laufenden Kündigungsfrist wegfällt, muss der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten.

3. Widerspruchsrecht des Mieters im Fall einer besonderen Härte

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 Abs. 1 BGB). Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich einzulegen.
Die Härtefallregelung ist nur anzuwenden, wenn eine wirksame ordentliche Kündigung des Vermieters vorliegt. Kann sich der Mieter auf eine unzumutbare Härte berufen, macht das die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht unwirksam. Allerdings ist dann zu prüfen, ob die Durchsetzbarkeit des Räumungsanspruches gänzlich oder für einen bestimmten Zeitraum aufgehoben ist.
Besondere Härten können im Mietrecht alle Nachteile sein, die durch Mietvertragsbeendigung entstehen. Die Nachteile können gesundheitlicher, persönlicher, familiärer, finanzieller oder wirtschaftlicher Art sein. Hohes Alter des Mieters oder eine enge Beziehung zur Umgebung allein, reichen aber zur Begründung eines Härtefalles nicht aus. Auch die mit einem Umzug verbundenen üblichen Nachteile, wie die Wohnungssuche oder Umzugskosten, begründen keine besondere Härte (LG Bln., 23.06.1989, Az. 64 S 160/89). Dies trifft ebenso auf einen umzugsbedingten Schulwechsel des Kindes des Mieters zu.
Aber auch wenn hohes Alter keinen Härtefall begründen kann, sind Umstände wie hohes Alter, Gebrechlichkeit und Krankheit bei der Gewährung einer großzügigen Räumungsfrist zu berücksichtigen, die bis zur Bejahung einer Räumungsunfähigkeit führen können.
Der Mieter muss die Härtegründe darlegen und beweisen. Nur wenn die Härtegründe positiv festgestellt werden, ist eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters vorzunehmen.

4. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen?

a) Vorgeschobener Eigenbedarf

In den Fällen des vorgeschobenen Eigenbedarfs, will der Vermieter die Mietwohnung nicht selber nutzen, sondern schiebt den Eigenbedarf als Grund vor, um den Mieter zu kündigen. Das ist z.B. der Fall, wenn es zwischen Vermieter und Mieter einen Streit gibt und der Vermieter aufgrund des Streits den Mietvertrag (unter Vorspiegelung des Eigenbedarfs) kündigt. Dabei geht es dem Vermieter in solchen Fällen darum, einen „lästigen” Mieter loszuwerden. Aber auch ein beabsichtigter Verkauf oder eine teurere Weitervermietung kann ein Motiv für einen vorgeschobenen Eigenbedarf darstellen. Der Mieter muss den vorgeschobenen Eigenbedarf beweisen. Da ihm dies nur selten gelingen wird, muss das Gericht allen vom Mieter vorgetragenen Gründen nachgehen, die Zweifel an dem Eigenbedarf des Vermieters begründen.
Indizien für einen vorgeschobenen Eigenbedarf können vorangegangene Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Mietminderungen usw, sein. Aber auch wenn die Mietwohnung nach Auszug des Mieters noch monatelang (6 Monate) leer steht, kann das für einen vorgeschobenen Eigenbedarf sprechen.

b) Hinweispflicht bei Kündigung wegen Eigenbedarf nach kurzer Mietzeit

Im Falle der Kündigung nach kurzer Mietzeit wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter womöglich schon bei Vertragsschluss gewusst, oder vorhersehen können, dass er die Mietwohnung später wegen Eigenbedarf nutzen möchte. Es ist aber widersprüchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie einem Familienangehörigen zu überlassen. Der Vermieter ist in diesen Fällen verpflichtet den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, über die Absicht baldiger Selbstnutzung aufzuklären. Eine solche Hinweispflicht besteht, wenn eine Eigenbedarfskündigung bereits 3 Monate nach Abschluss des Mietvertrages erklärt wird und der Selbstnutzungswunsch des Vermieters bei Mietvertragsbeginn bereits absehbar war.

Es kann sich aber im Gegensatz zu früheren Entscheidungen des BGH nicht auf eine Mindestmietzeit berufen werden. So wurde vor den nachfolgend genannten Urteilen eine Eigenbedarfskündigung innerhalb von 5 Jahren seit Mietvertragsbeginn regelmäßig als nicht zulässig angesehen. Das ist nun nicht mehr der Fall:
aa) In einem Fall des BGH vom 20.03.2013 (VIII ZR 233/12) waren die Beklagten seit Februar 2008 Mieter in einem Einfamilienhaus. Ende März 2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aus Eigenbedarf, da sein Enkel dort einziehen wollte. Die Mieter sahen dies als rechtsmissbräuchlich an, besonders da der Vermieter bereits nach 3 Jahren aus Eigenbedarf kündigte.
Die Vorinstanzen sahen die Berufung auf Eigenbedarf nicht als rechtsmissbräuchlich an. Auch die Äußerung eines Angehörigen des Vermieters zu Vertragsschluss, die Wohnung werde in naher Zukunft nicht für den Eigenbedarf benötigt, schadete der Kündigung nicht.
Der Eigenbedarf ist erst nach der Vermietung durch eine Änderung der Lebenssituation des Enkels eingetreten. Er war für den Vermieter zuvor nicht absehbar.
Der BGH entschied, dass eine Kündigung aus Eigenbedarf nur einen Missbrauch darstellt, wenn der Vermieter bereits zu Vertragsschluss beabsichtigt, die Wohnung in naher Zukunft einem Angehörigen zu überlassen. Änderungen in der Lebenssituation von Angehörigen kann der Vermieter nicht vollumfänglich vorhersehen.

bb) Der BGH hat sich in einem weiteren Urteil vom 04.02.2015 (VIII ZR 154/14) nochmals mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen eine kurzfristige Eigenbedarfskündigung rechtens ist. Die Beklagte hatte mit dem Kläger am 14.04.2011 einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung geschlossen. Ende Februar kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aus Eigenbedarf zum 31.03.2014. Der Vermieter gab an, dass er die Zweizimmerwohnung seiner 20-jährigen Tochter geben möchte. Die Tochter wohnte zuvor bei ihren Eltern und wollte nach einem einjährigen Aufenthalt im Ausland dann in einer eigenen Wohnung leben. Die Mieterin widersprach der Eigenbedarfskündigung, da der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war.
Der BGH hat in der Revision die Kündigung nicht als rechtmissbräuchlich angesehen und damit die Rechtsprechung aus dem Jahr 2013 nochmals bestätigt (s. Ziff. 4 b)aa)). Der Vermieter darf nur beim Abschluss des Mietvertrages nicht schon entschlossen gewesen sein, in naher Zukunft Eigenbedarf geltend zu machen.
Es kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, dem Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages eine sich bis auf fünf Jahre erstreckende Lebensplanung anzuzeigen.
Möchte der Mieter die Gefahr künftiger Entwicklungen des Vermieters nicht auf sich nehmen, kann er die Eigenbedarfskündigung in seinem Mietvertrag ausschließen oder über einen gewissen Zeitraum die ordentliche Kündigung ausschließen.

c) Alternativwohnungen

Stehen im Mietshaus Wohnungen leer, kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter ausgerechnet in die gekündigte Mietwohnung einziehen will. Der Vermieter ist dann verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter anzubieten, wenn die Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist leer wird. Die Anbietpflicht besteht aber nur für Wohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnlage. Zudem müssen die Wohnungen selbst vergleichbar sein.
Eine Verletzung der Anbietpflicht führt aber nicht dazu, dass die Kündigung unwirksam wird. Vielmehr zieht die Verletzung des vertraglichen Rücksichtnahmegebots nur Schadenersatzansprüche nach sich (BGH, 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15). Der Mieter kann also z. B. nur Geld für vergebliche Malerkosten und Umzugsaufwendungen fordern.

d) Überhöhter Wohnbedarf

Die Eigenbedarfskündigung kann auch dann missbräuchlich sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Das ist z. B. der Fall, wenn die Vermieterin mit einem Kind in eine 250 qm große 7-Zimmer-Wohnung ziehen will. Auch wenn der Vermieter für seinen Sohn ein 134 qm großes Einfamilienhaus kündigen will, für welches der Sohn aber wegen seines Einkommens keine angemessene Miete zahlen kann, liegt ein überhöhter Bedarf vor.
Kann allerdings der Vermieter seinen Wunsch nach einer großen Wohnung vernünftig und nachvollziehbar begründen, liegt kein Rechtsmissbrauch vor.

e) Zweckverfehlende oder vernunftwidrige Kündigung

Ausgeschlossen ist der Eigenbedarf im Mietrecht auch, wenn er seinen Zweck verfehlt, also wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt. Das ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter angibt die Wohnung umbauen zu wollen, aber für den Umbau eine Baugenehmigung ausgeschlossen ist. Das Gericht muss dann prüfen, ob das Bauvorhaben realisierbar ist.
Auch wenn eine 3 Personen Familie, bei der weitere Kinder geplant sind, von einer 100 qm großen Wohnung in eine 74 qm große Wohnung umziehen will, kann man von einer vernunftwidrigen Kündigung ausgehen.

f) Rechtsfolge des vorgetäuschten Eigenbedarfs: Schadenersatz

aa) Im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs, kann der betroffene Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss in diesem Fall allerdings auch beweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde (BGH, 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03).
Ist der Mieter aber freiwillig ausgezogen, besteht kein Schadenersatzanspruch. Ebenso besteht kein Schadenersatzanspruch des Mieters, wenn es zu einem gerichtlichen Räumungsvergleich kommt, bei dem der Mieter im Gegenzug für seinen Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen muss und eine Umzugsbeihilfe erhält.
bb) Der Mieter kann die Wiedereinräumung des Besitzes, also den Wiedereinzug in die Wohnung geltend machen, wenn die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet wurde.
Steht die Weitervermietung unmittelbar bevor, kann der Mieter ein Verbot der Vermietung mit einer einstweiligen Verfügung erwirken.
An finanziellen Schäden kann der Mieter alle durch die Kündigung entstandenen Kosten, wie Umzugskosten oder Malerkosten geltend machen. Auch die Mehrkosten, die durch die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung entstehen, können geltend gemacht werden. Für welchen Zeitraum diese Mietdifferenz geltend gemacht werden kann, ist umstritten. Die Rechtsprechung reicht von der Zeit, bis zur ersten möglichen denkbaren Kündigung des Vermieters, bis zu einem Zeitraum von 3-5 Jahren.