Kündigung Mietvertrag

Anwalt Kündigung Mietvertrag
Kündigung des Mietvertrages

Wir stellen als Rechtsanwälte immer wieder fest, dass Unsicherheiten darüber bestehen, wie eine Kündigung des Mietvertrages erklärt werden muss und welche Kündigungsfristen einzuhalten sind. Auch unter welchen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung im Mietrecht möglich ist, ist oft nicht bekannt. Wir wollen hierzu nachfolgend als Rechtsanwälte für Mietrecht die grundlegenden Antworten geben.

1. Fristgemäße bzw. ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können von beiden Parteien durch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendet werden. Gemäß § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietvertrages im Mietrecht der Schriftform. Sie muss also unterschrieben und ausdrücklich als Kündigung bezeichnet werden.

Zudem müssen bestimmte Fristen für die Kündigung im Mietrecht eingehalten werden. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB kann der Mieter den Mietvertrag über Wohnraum zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats dem Vermieter zugegangen ist. Wenn der Mieter also zum 31.08. kündigen will, weil er ab dem 01.09. über andere Wohnräume verfügt, muss die Kündigung des Mietvertrages spätestens am 3. Werktag des Monats Juni dem Vermieter zugegangen sein.
Wenn seit Überlassung der Wohnräume mehr als 5 oder 8 Jahre vergangen sind, verlängert sich die Kündigungsfrist nur für den Vermieter.
Eine Begründung der Kündigung muss gemäß § 573 Abs. 3 BGB nur vom Vermieter erfolgen. Der Mieter braucht die Kündigung des Mietvertrages nicht zu begründen.

Gründe des Vermieters sind in § 573 Abs. 2 BGB exemplarisch aufgeführt. Das sind z.B. nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung der Mietsache.
Die Kündigung des Mietvertrages ist auch aus anderen Gründen im Mietrecht zulässig. Diese müssen dann aber ähnlich schwerwiegend sein wie die aufgeführten Gründe. Eine Kündigung im Mietrecht, um durch eine Neuvermietung höhere Einnahmen zu erzielen, ist nach § 573 Abs. 1 BGB unzulässig.
Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder anderen im Haushalt lebenden Angehörigen eine besondere Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Beispiele für eine solche Härte sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung.
Bis zu einer Dauer von vier Jahren kann das Kündigungsrecht im Mietrecht ausgeschlossen werden.
Mietverhältnisse, die nur über eine bestimmte Zeit geschlossen worden sind, können nicht durch eine ordentliche Kündigung beendet werden.

2. Fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach §§ 543,569 BGB kommt in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Kündigung des Mietvertrages muss (§ 568 Abs. 1 BGB) schriftlich erfolgen und der wichtige Grund, der die fristlose Kündigung rechtfertigt, muss gemäß § 569 Abs. 4 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben sein.
Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB formuliert als wichtigen Grund die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses. Unzumutbar ist die Fortsetzung des Mietvertrages, wenn in Anbetracht aller Umstände das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart beeinträchtigt ist, dass eine ordnungsgemäße Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist. Beispiele dafür sind Beleidigungen oder Straftaten gegenüber dem Vermieter (LG Leipzig 11.01.2002 Az. 14 S 6332/01).
Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein weiterer wichtiger Kündigungsgrund des Mietvertrages ist eine Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB). Beispiele für eine Gesundheitsgefährdung sind Feuchtigkeit und Schimmelbefall der Mietwohnung. Die Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein und auf einer dauernden Eigenschaft der Mieträume beruhen. Zudem muss durch die Gesundheitsgefährdung die Nutzung der Mietwohnung im Ganzen erheblich eingeschränkt sein. Nach einem Urteil des BGH (18.04.2007, AZ. VIII ZR 182/06) ist der Mieter in der Regel allerdings dazu verpflichtet, den Vermieter abzumahnen oder ihm eine angemessene Frist zu setzen, um ihm die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beseitigen (§ 543 Abs. 3 BGB). In der Mängelanzeige muss der Mieter muss eindeutig zu erkennen geben, dass er den Mangel so nicht hinnehmen wird. Eine Mängelanzeige mit Fristsetzung ist aber nicht erforderlich, wenn der Mangel hierdurch offensichtlich nicht beseitigt werden kann.
Handelt es sich nur um eine vorübergehende, leicht behebbare Beeinträchtigung der Mietsache und hat der Vermieter sich dazu bereit erklärt, diesen Mangel zu beheben, ist das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen. Dementsprechend vorsichtig sollte man mit dem Instrument der außerordentlichen fristlosen Kündigung umgehen und sich ggf. zuvor durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Das Kündigungsrecht erlischt auch, wenn der Mieter nicht in angemessener Zeit seit Kenntnis des Grundes kündigt, wobei bereits 2 Monate nach Ablauf der Mängelbeseitigungsfrist genügen können. Die Rechtsprechung nimmt hier an, dass der Grund nicht so schwerwiegend sein kann, dass die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ist.

Der folgende Beitrag erklärt häufige Irrtümer im Zusammenhang mit einer Kündigung im Mietrecht.