Gewerberaummietrecht

Anwalt Gewerberaummietrecht
Gewerberaummietrecht

Im Mietrecht wird nach der Art der Nutzung des Mietobjekts zwischen dem Wohnraummietrecht und dem Gewerberaummietrecht unterschieden. Das Gewerberaummietrecht ist ein Teilgebiet des Mietrechts, auf dem ein Fachanwalt für Mietrecht besondere Kenntnisse nachweisen muss. Im Gewerberaummietrecht gibt es einige Besonderheiten im Gegensatz zum Wohnraummietrecht zu beachten, die auch häufig in der Praxis des Rechtsanwalts für Mietrecht zu Problemen führen und die Rechtsberatung durch einen Anwalt notwendig machen. Das betrifft das Fehlen von Kündigungsschutzvorschriften wie im Wohnraummietrecht und die erweiterte Möglichkeit der Umlegung von Betriebskosten. Da im Gewerberaummietrecht zumeist langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, ergibt sich Beratungsbedarf bei einer vorzeitigen Kündigung des Gewerberaummietvertrages, was der Fall sein kann, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Letztendlich sind auch andere Kündigungsfristen als im Wohnraummietrecht einzuhalten. Auf diese Besonderheiten wollen wir nachfolgend als Anwälte für Mietrecht eingehen.

1. Anwendung von Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietrecht können die Regelungen des Wohnraummietrechts überwiegend abbedungen und durch vertragliche Regelungen ersetzt werden.
Durch die Abdingbarkeit der gesetzlichen Vorschriften ist es auch möglich, dass die Mietparteien zwar einen Geschäftsraummietvertrag abschließen, jedoch zeitgleich vereinbaren können, dass die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften Anwendung finden sollen. Der Art nach bleibt das Mietverhältnis dann ein solches über Gewerberäume, welches jedoch wie ein Wohnraummietverhältnis behandelt wird. Von einer solchen Vereinbarung wird man im Zweifel dann ausgehen, wenn ein für Wohnraummiete gedachtes Formular für den Vertragsabschluss verwendet wird, in welchem die maßgebenden Schutzvorschriften wiedergegeben sind.

2. Mischmietverhältnisse

Bei der Beurteilung ob ein Gewerberaummietvertrag vorliegt, kommt es allein auf die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien über den Nutzungszweck an. Wie die Mieträume tatsächlich genutzt werden ist dagegen unerheblich. Unbeachtlich ist zudem, ob die angemieteten Räume überhaupt zu den vertraglich vereinbarten Zwecken genutzt werden können oder benutzt werden dürfen.

a) Einheitlicher Mietvertrag

Wenn in einem einheitlichen Mietvertrag sowohl Gewerberäume als auch Wohnräume vermietet werden, liegt ein Mischmietverhältnis vor. Das ist der Fall, wenn der Mieter einen Teil der Mieträume vereinbarungsgemäß selbst bewohnt und einen anderen Teil als Gewerberäume nutzt.
Diese Mischmietverhältnisse sind einheitlich entweder nach Gewerberaummietrecht oder Wohnraummietrecht zu behandeln. Dabei ist der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages ausschlaggebend. Je nachdem welche Nutzungsart nach dem Willen der Parteien im jeweiligen Einzelfall überwiegt, ist das Mietverhältnis entweder als Wohnraum- oder aber als Gewerberaummietverhältnis einzuordnen (BGH 16.04.1986, Az. VIII ZR 60/85).
Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters stets von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen (BGH 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).

b) Mehrere Mietverträge

Werden Wohnungs- und Gewerberäume dagegen nicht mit einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, sondern durch mehrere Mietverträge, liegt kein Mischmietverhältnis vor, es sei denn, es kann eine Zusammengehörigkeit der Mietgegenstände angenommen werden. Liegen z. B. beide Mietobjekte auf demselben Grundstück, dann entspricht es dem Willen der Mietvertragsparteien, die Verträge als rechtliche Einheit zu sehen (BGH 08.10.2013, Az. VIII ZR 254/13).

3. Mietzweck

Der festgelegte Mietzweck bestimmt, welche Tätigkeiten der Mieter im Mietobjekt ausüben darf. Vom vereinbarten Mietzweck abweichende Nutzungen der Mietsache muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden.
Sind die Mieträume sowohl als Wohnraum als auch als Gewerberaum nutzbar, kommt es für die Bestimmung des Vertragszwecks auf die übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien über die konkrete Art der Raumnutzung an. Eine fehlerhafte oder eine zur Umgehung von Schutzbestimmungen gewählte Bezeichnung im Mietvertrag ist dabei unbeachtlich.
Werden die Räume zu gewerblichen Zwecken vermietet, ohne dass die konkrete Art der Gewerbenutzung vereinbart wird, darf der Mieter in den Mieträumen grundsätzlich jedes legale Gewerbe ausüben. Davon sind aber nur Tätigkeiten umfasst, die üblicherweise in vergleichbaren Räumen ausgeübt werden. So wird z. B. die Ausübung der Prostitution in einem Mehrfamilienhaus als allgemein anstößig empfunden, so dass diese Form der Gewerbetätigkeit auch dann vertragswidrig ist, wenn sie keine konkrete Belästigung der Bewohner hervorrufen. Auch gewerbliche Tätigkeiten durch welche über das Übliche hinausgehender Lärm und/oder Schmutz verursacht wird, gelten unter diesem Gesichtspunkt als vertragswidrig.

4. Schriftform des Gewerberaummietvertrages

§ 550 BGB, welcher auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung findet, schreibt bei Mietverträgen mit einer Vertragsdauer über ein Jahr, zwingend die Schriftform des Mietvertrages vor. Da ein langfristiger Mietvertrag bei der Gewerberaumvermietung die Regel ist, spielt das Schriftformerfordernis im Gewerberaummietrecht eine große Rolle.

a) Umfang des Schriftformerfordernisses

Damit das Schriftformerfordernis im Gewerberaummietrecht gewahrt ist, müssen sämtliche vertraglichen Vereinbarungen in der Mieturkunde enthalten sein (BGH 11.12.2013, Az. XII ZR 137/12). So muss die Lage der Mietsache im Gesamtobjekt aus dem Gewerbemietvertrag deutlich hervorgehen (BGH 30.04.2014, Az. XII ZR 146/12). Auch Mietbeginn und Mietende müssen sich deutlich aus dem Gewerbemietvertrag ergeben, da andernfalls ein Schriftformverstoß vorliegt.
Wird eine der Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss vertreten, genügt es zur Wahrung der Schriftform, dass auf die Stellvertretung im Kopf des Mietvertrages hingewiesen wird. Ob die als Vertreter der Vertragspartei unterzeichnende Person auch tatsächlich vertretungsbefugt ist, ist keine Frage der Schriftformwahrung, sondern des Zustandekommen des Mietvertrages.
Das Schriftformerfordernis gilt nicht nur für den Ursprungsmietvertrag. Auch sämtliche nachträgliche Vereinbarungen zu wesentlichen Punkten des Gewerbemietvertrages bedürfen der Schriftform, was durch den Anwalt im Gewerbemietrecht zu beachten ist. Dazu gehören unter anderem das konkrete Mietobjekt, die Vertragsparteien, die Miethöhe und die Laufzeit des Mietvertrages. Eine nur einseitige schriftliche Bestätigung der zwischen den Parteien vereinbarten Änderungen, wahrt die Schriftform nicht (BGH 22.01.2014, Az. XII ZR 68/10).

b) Folgen des Verstoßes gegen die Schriftform

Ein Gewerberaummietvertrag, der dem Erfordernis der Schriftform nicht genügt, ist weiterhin wirksam. Jedoch gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen.
Das hat wiederum zur Folge, dass eine während der vertraglichen Befristung an sich ausgeschlossene ordentliche Kündigung des Gewerbemietverhältnisses, dennoch vorzeitig möglich ist.
Ausnahmsweise kann aber die Berufung einer Vertragspartei auf einen Schriftformmangel treuwidrig und eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam sein. Das ist z. B. der Fall, wenn eine Mietvertragspartei schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten wird oder aber wenn bei Berufung auf den Formverstoß die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

c) Heilung eines Schriftformmangels

Liegt ein Schriftformmangel vor, kann dieser dadurch geheilt werden, dass ein formgerechter Nachtrag zum Mietvertrag abgeschlossen wird, in welchem der Schriftformmangel beseitigt und auf den Gewerbemietvertrag und alle bisherigen Nachträge mit wesentlichem Vertragsinhalt Bezug genommen wird. Unter Umständen kann sogar eine Mitwirkungspflicht der Mietvertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Gewerbemietvertrages bestehen, z. B. dann, wenn die Mietparteien in einem Vorvertrag vereinbart haben, dass ein langfristiges Gewerbemietverhältnis begründet werden soll (BGH 22.01.2014, Az. XII ZR 68/10).

5. Mietkaution im Gewerberaummietrecht

Im Wohnraummietrecht darf die Mietkaution die Höhe von drei Monatsmieten nicht übersteigen (§ 551 BGB). Im Gewerberaummietrecht gilt diese Vorschrift nicht. Die Mietvertragsparteien können hier die Höhe der Mietkaution frei vereinbaren und sind nicht an die Höchstgrenze von drei Monatsmieten gebunden.
Zudem kann im Gewerberaummietrecht vereinbart werden, dass die Mietkaution bereits vor Übergabe des Mietobjekts zu erbringen ist. Leistet der Gewerberaummieter die Mietkaution nicht, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Objektüberlassung zu.

6. Allgemeine Geschäftsbedingungen im Gewerberaummietrecht

Wird das Gewerbemietverhältnis durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) genauer geregelt, müssen diese Regelungen einer AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB standhalten. In den letzten Jahren hat die Rechtsprechung den Schutz des Gewerberaummieters dem Mieterschutz im Rahmen von Wohnraummietverträgen angenähert (BGH 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02). Gleichwohl gelten hier im Gewerberaummietrecht Besonderheiten.

a) Betriebskosten

aa) Verwaltungskosten
Im Wohnraummietrecht wird durch die Betriebskostenverordnung geregelt, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Verwaltungskosten sind demnach nicht umlagefähig. Diese Verordnung gilt im Gewerberaummietrecht allerdings nicht. Demnach können Verwaltungskosten bei einem Gewerberaummietvertrag auf den Gewerbemieter abgewälzt werden. Jedoch kann auch hier eine formularmäßige Vereinbarung unwirksam sein, wenn sie den Gewerberaummieter unangemessen benachteiligt. Werden z. B. nicht näher spezifizierte Centermanagementkosten umgelegt, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB vor, da diese Kostenumlegung für den Mieter nicht klar genug und verständlich ist (BGH 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11).
bb) Abrechnungsfrist
Grundsätzlich gilt auch im Gewerberaummietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, binnen eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abzurechnen. Anders als im Wohnraummietrecht stellt diese Jahresregelung jedoch keine Ausschlussfrist im Gewerberaummietrecht dar (BGH 28.05.2014, Az. XII ZR 6/13). Dies bedeutet, dass Betriebskosten auch nach Ablauf der Jahresfrist abgerechnet werden können und gegebenenfalls eine Nachzahlung vom Gewerberaummieter verlangt werden kann (BGH 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07).
cc) Wirtschaftlichkeitsgebot
Das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot schützt den Mieter vor der Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Betriebskosten. Der Mieter soll nur mit denjenigen Nebenkosten belastet werden, welche erforderlich und angemessen sind. Dieses Wirtschaftlichkeitsgebot findet auch im Gewerberaummietrecht Anwendung.
Behauptet der Gewerbemieter oder sein Anwalt in einer Klage einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss der Vermieter zunächst darlegen, dass die umgelegten Betriebskosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung umfasst sind. Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss dann konkret vortragen, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen wurde. Er muss darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Dabei ist zu beachten, dass dem Vermieter bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein gewisser Ermessenspielraum zusteht (BGH 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13).

b) Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung

aa) Instandhaltung und Instandsetzung
Im Gewerberaummietrecht ist es ohne weiteres möglich, diejenigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Gewerbemieter umzulegen, welche auch bei Wohnraummietverhältnissen umlagefähig sind.
Hinzu kommt jedoch, dass im Gewerberaummietrecht auch die Kosten eines vorsorglichen Austauschs größerer Verschleißteile umgelegt werden können. Dies erfordert jedoch eine vertragliche Regelung, aus welcher sich genau ergibt, was unter einem Verschleißteil zu verstehen ist und unter welchen Voraussetzungen die Austauschkosten ersatzfähig sind. Soll der Gewerbemieter an den Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen beteiligt werden, muss diese Beteiligung eine Begrenzung zur Höhe enthalten (BGH 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11).
Zudem ist es im Gewerbemietrecht zulässig den Gewerbemieter, auch in Bezug auf bei Vertragsschluss bereits vorhandenen Bedarf, umfassend zur Instandhaltung und Instandsetzung zu verpflichten (BGH 08.01.2014, Az. XII ZR 12/13).
bb) Schönheitsreparaturen
Grundsätzlich gehört die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu den Pflichten des Vermieters (§ 538 BGB). Vertraglich kann jedoch die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden. Der im Wohnraummietrecht verwendete Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar. Jedoch ist es im Gewerberaummietrecht, anders als im Wohnraummietrecht zulässig, den Umfang der Schönheitsreparaturen vertraglich auszuweiten.
Aber auch hier dürfen vorformulierte Vertragsvereinbarungen (AGB) den Gewerberaummieter nicht unangemessen benachteiligen. Wie im Wohnraummietrecht wird z. B. auch im Gewerberaummietrecht eine Regelung, wonach Schönheitsreparaturen nach Ablauf starrer Fristen vom Mieter durchzuführen sind, als unwirksam angesehen (BGH 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06).
Werden in einem Mietvertrag mehrere für sich genommen wirksame Abreden über die Durchführung von Schönheitsreparaturen getroffen, können sie dann unwirksam sein, wenn die Summe der einzelnen Belastungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gewerberaummieters führt (BGH 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02). Ein zur Unwirksamkeit der Regelung führender Summierungseffekt wird aber abgelehnt, wenn der Mieter von Gewerberäumen neben den bedarfsabhängigen Vornahmen von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet wird, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben (BGH 12.03.2014, Az. XII ZR 108/13).
Auch im Gewerberaummietverhältnis sind Fachhandwerkerklauseln, nach denen der Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen sondern durch ein Fachunternehmen vornehmen lassen muss, unzulässig.

c) Betriebspflicht

Unter der Betriebspflicht wird die Verpflichtung des Gewerbemieters verstanden, die Mietsache während festgelegter Zeiten offen zu halten und ein nach dem Vertragszweck angemessenes Waren- und Leistungsangebot zu präsentieren. Der Gewerberaummieter hat aber durch Abschluss des Mietvertrages nur ein Nutzungsrecht, jedoch keine Nutzungspflicht. Soll den Gewerbemieter dennoch eine solche Betriebspflicht treffen, muss diese ausdrücklich und klar verständlich vertraglich vereinbart werden (BGH 04.04.1979, Az. VIII ZR 118/78).

d) Vertragsstrafe

Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung eines Vertragsstrafenversprechens zulässig. Eine Höchstgrenze der Vertragsstrafe oder eine zeitliche Begrenzung gibt es zunächst nicht. Die Vertragsstrafe muss aber in einem angemessenen Verhältnis zum jeweiligen Vertragsverstoß stehen (BGH 12.03.2003, Az. XII ZR 18/00).

7. Mängel der Mietsache und Mietminderung im Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietverhältnis gilt, wie im Wohnraummietrecht, der subjektive Mangelbegriff. Ein Mangel der Mietsache liegt demnach dann vor, wenn der Istzustand der Mietsache negativ vom Sollzustand abweicht (BGH 18.12.1013, Az. XII ZR 80/12). Neben den herkömmlichen Mängeln der Mietsache (z. B. Schimmel oder Lärm), gibt es aber im Gewerberaummietrecht spezifische Mängel, die im Wohnraummietrecht keine Rolle spielen.

a) Konkurrenzschutz

Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung dazu verpflichtet, den Gewerbemieter gegen Konkurrenz im selben Haus zu schützen. Der Konkurrenzschutz wird dadurch eingegrenzt, dass der Vermieter nicht gehalten ist, von dem Gewerberaummieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, sondern vielmehr nach den konkreten Umständen des Einzelfalls abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der jeweiligen Belange der Parteien, die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (BGH 24.01.1979, Az. VIII ZR 56/78). Geschützt ist demnach nicht der Vertrieb sämtlicher Artikel die im jeweiligen Gewerbegeschäft des Mieters vertrieben werden, sondern nur das Hauptsortiment, welches dem Geschäft sein Gepräge gibt (BGH 03.07.1985, Az. VIII ZR 128/84).
Wird dem Mieter dieser Konkurrenzschutz nicht geboten, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt zur Minderung der Miete (BGH 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10).

b) Behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen

Eine fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung kann einen erheblichen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Gewerbemieter dadurch in seinem vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Das ist der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Gewerbemietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot untersagt hat. Dem Gewerbemieter ist es aber grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Ein Mangel der Mietsache kann im Gewerberaummietrecht aber auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Gewerbemietobjekt nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (BGH 20.11.2013, Az. XII ZR 77/12). In solchen Fällen ist der Gewerberaummieter ebenfalls zu Mietminderung berechtigt.

c) Einschränkung der Mietminderung durch Vereinbarung

Anders als beim Wohnraummietrecht, können im Gewerberaummietrecht Beschränkungen des Rechts zur Mietminderung, auch mit nachteiliger Wirkung für den Gewerberaummieter vereinbart werden (BGH 20.06.1984, Az. VIII ZR 337/82). Ein völliger Ausschluss des Mietminderungsrechtes ist jedoch nicht zulässig. Unzulässig ist zudem eine Vertragsklausel im Gewerberaummietrecht, wonach der Vermieter für die tatsächliche und rechtliche Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht einsteht. Eine solche Klausel benachteiligt den Gewerbemieter unangemessen (KG 14.07.2014, Az. 8 U 140/13).
Dagegen ist es jedoch eine Regelung im Gewerbemietvertrag wirksam, nach welcher eine Mietminderung nur bei vom Vermieter anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Mängeln möglich ist (KG 11.09.2014, Az. 8 U 77/13).

8. Kündigung des Gewerberaummietvertrages

Im Gewerberaummietrecht gilt eine einheitliche ordentliche Kündigungsfrist von 6 Monaten (§ 580a II BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres erfolgen, damit das Gewerbemietverhältnis zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres endet. Geht die Kündigung also spätestens am 3. Werktag im Januar zu, endet das Gewerbemietverhältnis mit Ablauf des 30. Juni.
Bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist der Sonnabend als Werktag anzusehen, zumindest dann, wenn der letzte Tag der Karenzzeit nicht auf diesen Tag fällt (BGH 27.04.2005, Az. VIII ZR 206/04).
Von dieser Kündigungsfrist können jedoch im Gewerbemietrecht abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Aber eine Verkürzung der Kündigungsfrist allein für den Vermieter benachteiligt den Gewerbemieter unangemessen und wäre daher unwirksam (BGH 30.05.2001 Az. XII ZR 273/98).
Grundsätzlich ist für die Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses keine Form vorgesehen. In den meisten Gewerbemietverträgen ist jedoch die Schriftform für eine Kündigung vereinbart. Schon um die Kündigung beweisen zu können, sollte deshalb für die Kündigung immer die Schriftform gewählt werden.