Befristeter Mietvertrag

Anwalt befristeter Mietvertrag
Befristeter Mietvertrag

Nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes kann ein befristeter Mietvertrag auf bestimmte Zeit im Mietrecht nur noch dann eingegangen werden, wenn der Vermieter bestimmte Befristungsgründe, wie z. B. geplante Eigennutzung oder Baumaßnahmen hat. Sollten Sie daher nach dem 01.09.2001 einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, in dem ein solcher Befristungsgrund nicht angegeben ist, gilt dieser als unbefristeter Mietvertrag und er kann ordentlich gekündigt werden. Aber Achtung, dies gilt wiederum nicht, wenn das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist! Wir werden als Rechtsanwalt für Mietrecht oft gefragt, ob eine Befristung des Mietvertrages oder der Ausschluss des Kündigungsrechtes im Mietvertrag zulässig ist. Wir wollen das hier erläutern.

1. Gründe und Form einer Befristung beim Zeitmietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag nach § 542 Abs.2 BGB kann im Mietrecht nur noch unter den Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB (sog. „qualifizierter Zeitmietvertrag“) abgeschlossen werden. Der Vermieter muss bei Abschluss des befristeten Mietvertrages den Befristungsgrund schriftlich mitteilen. Das Mietverhältnis ist während der Befristung weder für den Vermieter noch für den Mieter ordentlich kündbar. Zulässige Befristungsgründe sind:

a) Eigenbedarf nach Ablauf der Befristung § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB
Hiermit sind die Fälle gemeint, in denen der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will.

b) Wesentliche bauliche Instandsetzungen nach Ablauf der Mietzeit § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Wenn der Vermieter die Mieträume zum Ende der Mietzeit erheblich verändern oder instand setzen will, muss er das dem Mieter ebenfalls schriftlich bei Abschluss des Mietvertrages mitteilen. Dabei hat er anzugeben, welche Baumaßnahmen genau geplant sind und weshalb bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschwert werden.

c) Vermietung an Dienstverpflichtete § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB
Hiermit sind die Fälle gemeint, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Räume an einen Hausmeister oder andere Dienstverpflichtete zu vermieten.

Der Vermieter hat das Befristungsinteresse in vollem Umfang schriftlich mitzuteilen. Die Mitteilung muss dem Mieter spätestens bei Mietvertragsabschluss zugegangen sein. Tut der Vermieter dies nicht, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Allerdings kann eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass die unwirksame Befristungsvereinbarung in eine Kündigungsausschlussvereinbarung (s. Ziff. 2) umzudeuten ist (BGH 10.07.2013 Az. VIII ZR 388/12)
Nach § 575 Abs. 2 BGB hat der Mieter vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Auskunft, ob der Grund der Befristung noch besteht, damit er sich auf das Ende des Mietverhältnisses einstellen kann. Besteht der Grund für die Befristung nicht mehr, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen.

2. Ausschluss der ordentlichen Kündigung

Zu unterscheiden ist der Zeitmietvertrag (Ziff. 1) von dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts im Mietvertrag. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht um einen befristeten, sondern um einen unbefristeten Mietvertrag.

a) Beidseitiger Kündigungsverzicht

Ein Ausschluss des Kündigungsrechtes ist durch Formularvertrag nur zulässig, wenn beide Seiten auf das Kündigungsrecht verzichten.
Allerdings darf das ordentliche Kündigungsrecht in einem Formularmietvertrag nur für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden (BGH 06.04.2005 Az. VIII ZR 27/04). Ein längerer Ausschluss ist wegen der damit verbundenen Einschränkung der Mobilität des Mieters, ohne Ausgleich durch anderweitige Vorteile, in der Regel unzulässig.
Für Studenten und Auszubildende mit einem Zimmer am Studien- oder Ausbildungsort, ist schon ein dreijähriger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht möglich (LG Kiel, 22.12.2010 Az. 1 S 210/10), um dem erhöhten Interesse von Studenten oder Auszubildenden an Flexibilität und Mobilität Rechnung zu tragen.

b) Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters

Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters durch Formularvertrag ist unwirksam. Lediglich wenn eine Staffelmietvereinbarung gem. § 557a BGB vorliegt, kann der Mieter einseitig für 4 Jahre verpflichtet werden, auf sein Kündigungsrecht zu verzichten (BGH 19.11.2008 Az. VIII ZR 30/08).

c) Einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters

Die Vereinbarung, dass nur der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ist jederzeit und in allen Fallgestaltungen möglich.