Mietrecht

Rechtsanwalt Mietrecht Leipzig
Fachanwalt Mietrecht Leipzig

Rechtsanwalt Mietrecht Leipzig

Wenn Sie einen Anwalt für Mietrecht in Leipzig benötigen, werden Sie in unserer Kanzlei von Rechtsanwalt Bach als Fachanwalt für Mietrecht oder von Rechtsanwalt Hoffmann beraten. Das Mietrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter.
Die Miete ist die zeitweise Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt. Die Rechtsgrundlage für das Mietverhältnis ist der Mietvertrag. Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist wirksam. Bei Mietverträgen die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, muss die Schriftform gewahrt werden (§ 550 BGB). Wird die Schriftform hier nicht gewahrt, führt das aber nur dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und jederzeit gekündigt werden kann.
Gegenstand der Miete können nicht nur Mietwohnungen sein, sondern alle Sachen, die einen Gebrauchswert haben. Die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts in §§ 535-548 gelten daher allgemein für die Miete von Sachen jeder Art, während die §§ 549-577a BGB speziell für das Wohnraummietrecht gelten.
Ein Mietverhältnis kann auf unbestimmte Zeit oder auf bestimmte Zeit eingegangen werden (§ 542 BGB). Ist die Mietzeit nicht bestimmt, kann das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden. Besonderheiten bestehen aber wieder im Wohnraummietrecht. Hier können Mietverhältnisse nur auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter einen Befristungsgrund hat (§ 575 BGB).
Der Mieter ist gem. § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. In der Regel ist der Mietzins bis zum 3. Werktag eines jeden Monats an den Vermieter zu zahlen. Eine Mieterhöhung kann zwischen den Parteien vereinbart werden (§ 557 BGB). Eine einseitige Mieterhöhung ist jedoch im Wohnraummietrecht nur unter den dort geregelten gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Die bekanntesten Formen der einseitigen Mieterhöhung sind die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Mieterhöhung wegen Modernisierung, bei denen oft ein Anwalt für Mietrecht tätig wird.
Im Mietrecht ist es üblich eine Mietsicherheit in Form einer Mietkaution zu vereinbaren. Auch hier bestehen im Wohnraummietrecht wieder Schutzvorschriften zugunsten des Mieters (§ 551 BGB). So darf die Mietsicherheit das Dreifache der monatlichen Nettomiete nicht übersteigen und die Mietkaution kann in 3 gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht wird hier häufig benötigt, wenn nach dem Ende des Mietverhältnisses um die Rückzahlung der Mietkaution gestritten wird.
Der Vermieter ist mietrechtlich verpflichtet, dem Mieter den Mietgebrauch zu gewähren und die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Demgegenüber hat der Mieter die Pflicht, Maßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache zu dulden (§ 554 BGB) und während der Mietzeit auftretende Mängel unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB).
Ist die Mietsache fehlerhaft oder wird der Mietgebrauch entzogen, greifen die Gewährleistungsvorschriften gem. § 536 f. BGB im Mietrecht ein. Die bekanntesten Gewährleistungsrechte des Mieters, für die ein Anwalt im Mietrecht in Anspruch genommen wird, sind die Rechte auf Mietminderung, Schadenersatz, Mängelbeseitigung und Kündigung (§ 536, 536a, 543 Abs. 2 BGB).
Der Mieter darf die Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Der Mieter hat jedoch Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 BGB).
Das Mietverhältnis kann durch ordentliche Kündigung beendet werden. Die Grundkündigungsfrist im Mietrecht beträgt für beide Vertragsparteien 3 Monate. Auch hier bestehen im Wohnraummietrecht Besonderheiten. Hier bedarf die Kündigung der Schriftform und der Vermieter kann nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (§ 573 BGB). Die Kündigung ist durch den Vermieter zu begründen. Der Mieter kann der ordentlichen Kündigung widersprechen (§ 547 BGB).
Das Mietverhältnis kann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses einer Partei unzumutbar ist (§ 543 BGB). Der häufigste Grund im Mietrecht, warum das Mietverhältnis fristlos gekündigt wird ist, wenn der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug gerät. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug kann durch Zahlung innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, bei der der Rechtsanwalt für Mietrecht oft gebraucht wird, unwirksam gemacht werden.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben (§ 546 BGB). Wird die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben, kann der Vermieter für diesen Zeitraum die Miete als Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Zur Rückgabe der Mietwohnung ist es im Mietrecht erforderlich, dass der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, entfernt und den früheren Zustand wieder herstellt. Ferner muss der Mieter dem Vermieter den Besitz an der Wohnung verschaffen. Dies geschieht üblicherweise durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel.
Der Fachanwalt für Mietrecht muss eigentlich zwei Rechtsgebiete beherrschen, das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht:

1. Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht

Das Mietrecht untergliedert sich wiederum in zwei große Teilgebiete, das Wohnraummietrecht und das Gewerberaummietrecht.

a) Wohnraummietrecht
Insbesondere im Wohnraummietrecht gibt es Einschränkungen der Vertragsfreiheit zugunsten des sozial schwächeren Mieters zu beachten. So kann z. B. das Recht auf Mietminderung nicht eingeschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Aber auch die sozialen Schutzrechte, die den Bestand des Mietverhältnisses sichern sollen, können nicht ausgeschlossen werden. Ferner findet eine Inhaltskontrolle von Formularverträgen statt (§§ 307 f. BGB).
Da die Mietwohnung noch größere existenzielle Bedeutung für den Mieter hat, als der Arbeitsplatz, ist das Wohnraummietrecht auch der Teil des Mietrechts, wo am häufigsten ein Anwalt benötigt wird. Typische Streitfragen im Mietverhältnis, für die ein Anwalt im Mietrecht gebraucht wird, sind die Fragen um die Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Mietkaution. Rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht, wird ebenfalls bei Mängeln in der Mietwohnung und der damit zusammenhängenden Mietminderung benötigt. Ein weiterer Problemkreis im Mietrecht sind Mieterhöhungserklärungen.
Von einschneidender Bedeutung ist schließlich die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung und die Räumungsklage, wo ein Anwalt im Mietrecht häufig tätig wird.

b) Gewerberaummietrecht
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht keinen Mieterschutz. Die Mietvertragsparteien haben also hier eine größere Vertragsfreiheit. Anwaltliche Beratung und Vertretung wird hier hauptsächlich zu allen Fragen der Dauer des Gewerberaummietvertrages, der Schriftform und zur Mieterhöhung benötigt.

2. Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich geregelt und befasst sich mit der Begründung des Wohnungseigentums. Es regelt ferner die Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander und die Rechte und Pflichten des Verwalters.
Die häufigsten Fälle in denen ein Rechtsanwalt in Bezug auf das Wohnungseigentum benötigt wird, ist das Einfordern von fehlenden Hausgeldvorauszahlungen und Probleme im Zusammenhang der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Betriebskostenrecht

Im Mietrecht können die Parteien frei vereinbaren, in welchem Umfang mit der Miete auch die Betriebskosten abgegolten werden oder ob die Betriebskosten als Pauschale oder auf Vorauszahlungsbasis erhoben werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Über Betriebskostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen und muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugehen. Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Geht die Betriebskostenabrechnung nicht fristgemäß zu, kann der Vermieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr verlangen. Umgekehrt ist der Mieter mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, wenn er diese nicht innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung dem Vermieter mitteilt.
Den Umlagemaßstab der Betriebskosten können die Parteien grundsätzlich frei vereinbaren. Fehlt es an einer Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556 a BGB). Können allerdings Betriebskosten verbrauchsabhängig erfasst werden, dann ist der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet.
Ergibt die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung des Mieters, ist der Vermieter berechtigt, eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen (§ 560 BGB).

Angesichts der unaufhörlich steigenden Betriebskosten und damit auch der Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostennachzahlungen, gewinnt das Betriebskostenrecht eine immer größere Bedeutung im Mietrecht. Wir wollen es deshalb hier auch als eigenständigen Punkt erwähnen, da sich das Betriebskostenrecht immer mehr zu einem speziellen Teilgebiet des Mietrechts entwickelt. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht wird hier benötigt um zu prüfen, welche Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung überhaupt und in welcher Höhe umgelegt werden dürfen. Ferner prüft ein Anwalt die materielle und formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung.

4. Beratung und Vertretung im Mietrecht

Das Mietrecht macht eines unserer Tätigkeitsschwerpunkte aus. Die Kanzlei beschäftigt sich seit 1994 in Leipzig schwerpunktmäßig mit dem Mietrecht. Diesem Schwerpunkt der Rechtsanwälte wollten wir auch durch eine entsprechende Ausbildung Rechnung tragen. Ein Zeichen für hohe mietrechtliche Kompetenz ist die Bezeichnung „Fachanwalt für Mietrecht“, welche Rechtsanwälten von der zuständigen Rechtsanwaltskammer für den Nachweis besonderer theoretischer Kenntnisse und umfangreicher praktischer Erfahrungen auf dem Gebiet verliehen wird. Rechtsanwalt Henry Bach ist deshalb seit 2006 auch Fachanwalt für Mietrecht. Als Anwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht besteht für ihn eine jährliche Fortbildungspflicht, um einer hohen Qualität der Beratung und Vertretung auf dem Rechtsgebiet Rechnung zu tragen.

Da das Mietrecht ein sehr umfangreiches Rechtsgebiet ist, haben die Anwälte innerhalb der Kanzlei in Leipzig ihren Tätigkeitsschwerpunkt auf weitere Teilbereiche des Rechtsgebietes gesetzt. So werden Sie beispielsweise bei Rechtsfragen im Wohnungseigentumsrecht vorrangig von Rechtsanwalt Henry Bach betreut. Bei Fragen zu Betriebskostenabrechnungen wird Ihnen Rechtsanwalt York Hoffmann zur Seite stehen.

Auf den folgenden Seiten geben wir Hinweise zum richtigen Verhalten im Mietrecht bei besonders häufigen Problemen.
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