Vertragsstrafe Bauvertrag

Anwalt Vertragsstrafe Baurecht
Vertragsstrafe im Baurecht

In Bauverträgen sehe ich als Rechtsanwalt oft, dass eine Vertragsstrafe für den Fall vereinbart wird, dass der Bauunternehmer seine Leistung überhaupt nicht oder verspätet erbringt. Die Vertragsstrafe stellt damit ein Druckmittel im Baurecht dar, um die Erfüllung des Bauvertrages zu erreichen. Dem Bauherrn soll durch die Vereinbarung der Vertragsstrafe der Nachweis des konkreten Schadens erspart bleiben. Die Vertragsstrafe ist gesetzlich in §§ 339-345 BGB und in § 11 VOB/B geregelt. Im Unterschied zu einem pauschalierten Schadenersatz ist eine Vertragsstrafe auch dann fällig, wenn überhaupt kein Schaden entstanden ist.
Wird die Bauleistung vom Bauherrn abgenommen, kann er eine Vertragsstrafe nur noch geltend machen, wenn er sich die Geltendmachung bei der Abnahme vorbehalten hat (§ 341 Abs. 3 BGB und § 11 Nr. 4 VOB/B). Ich stelle aber als Rechtsanwalt fest, dass die Vertragsstrafenabrede oft unwirksam ist oder die Vertragsstrafe bei der Abnahme nicht vorbehalten wird. Wir wollen deshalb nachfolgend als Rechtsanwälte darstellen, was bei der Vereinbarung und der Geltendmachung der Vertragsstrafe im Baurecht zu beachten ist.

1. Vertragsstrafe wegen nicht fristgerechter Fertigstellung

In aller Regel wird eine Vertragsstrafe im Baurecht für die nicht fristgemäße Erfüllung des Bauvorhabens vereinbart. Nach § 339 BGB und § 11 Nr. 2 VOB/B ist Voraussetzung für die Verwirkung der Vertragsstrafe, dass sich der Bauunternehmer mit der Fertigstellung des Bauvorhabens im Verzug befindet. Das setzt wiederum voraus, dass die Parteien feste und verbindliche Termine vereinbart haben (BGH 13.12.2001, Az. VII ZR 432/00). Solche Fristen sind häufig in einem Bauzeitenplan festgelegt. Die Fristen aus dem Bauzeitenplan sind aber nur dann Vertragsfristen und damit für die Vertragsstrafe maßgeblich, wenn das auch im Bauvertrag vereinbart ist (OLG Kn., BauR 1997, 818).

2. Vorbehalt der Vertragsstrafe

Wenn ein Fertigstellungstermin und für den Fall der verspäteten Fertigstellung eine Vertragsstrafe vereinbart wurde, dann muss deren Geltendmachung bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB und § 11 Nr. 4 VOB/B), andernfalls verfällt der Anspruch auf die Vertragsstrafe (BGH, NJW 1983, 385).
Der Vorbehalt der Vertragsstrafe ist auch bei einer fiktiven Abnahme gem. § 12 Nr. 5 VOB/B zu beachten. In der Übersendung der Schlussrechnung ist hier die Mitteilung von der Fertigstellung der Leistung zu sehen. Die Abnahmewirkung tritt dann 12 Werktage nach Übersendung der Schlussrechnung ein (§ 12 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B). Macht der Bauherr oder sein Rechtsanwalt in dieser Zeit keinen Vorbehalt wegen bekannter Baumängel oder der Vertragsstrafe geltend, kann sie auch später nicht mehr verlangt werden (§ 12 Nr. 5 Abs. 3 VOB/B).

3. Höhe der Vertragsstrafe

In Formularverträgen vereinbarte Vertragsstrafenregelungen werden von der Rechtsprechung im Baurecht dahingehend überprüft, ob sie den Bauunternehmer unangemessen benachteiligen. Es kann sich also lohnen, von einem Rechtsanwalt die Regelung daraufhin überprüfen zu lassen, ob die Vereinbarung zur Vertragsstrafe überhaupt wirksam ist. Folgende Anforderungen muss die Regelung erfüllen:
a) Die Begrenzung der Vertragsstrafe nach oben.
Eine Vertragsstrafe mit einem Tagessatz von 0,2% bei einer Obergrenze von 10% der Angebotssumme wurde noch als wirksam angesehen (BGH, 18.01.2001, Az. VII ZR 238/00). Dagegen wäre eine Vertragsstrafe von 0,5% täglich mit einer Obergrenze von 5 % der Auftragssumme unwirksam (BGH, BauR 2002, 791).
b) Der Tagessatz darf nicht unangemessen hoch sein.
Dabei sind Tagessätze von 0,15% noch wirksam (BGH, BauR 1988, 86). Dagegen sind Tagessätze von 0,5% täglich mit Obergrenze unangemessen hoch und die Klausel wäre unwirksam (BGH 07.03.2002, Az. VII ZR 41/01).
c) Der Tagessatz muss im Verhältnis zur festgelegten Gesamthöhe der Vertragsstrafe angemessen sein.

4. Vertragsstrafe bei Baubehinderungen und Bauverzögerungen

Wird der Bauzeitenplan durch Umstände erheblich überschritten, die der Bauunternehmer nicht zu vertreten hat (z.B. Baustopp oder Nichterteilung der Baugenehmigung), kann der Anspruch auf eine Vertragsstrafe ganz entfallen (BGH, BauR 1999, 645).
Oft wird aber der Bauunternehmer bei der Ausführung der Bauleistung behindert, weil etwa der Vorunternehmer noch nicht mit seiner Leistung fertig ist. Bei einem Bauvertrag sind dann die Regelungen in § 6 Nr. 2 und 4 VOB/B zu beachten. Um hier die Fertigstellungsfristen zu wahren und nicht Gefahr zu laufen, eine Vertragsstrafe zu verwirken, muss die Baubehinderung angezeigt werden. Die Ausführungsfristen verlängern sich dann, wenn der Bauunternehmer bei der Fertigstellung der Leistung behindert wird (OLG D.-dorf, BauR 1997, 1041). Die Behinderung muss aber in diesem Fall schriftlich angezeigt werden (§ 6 Nr. 1 VOB/B).