Pauschalpreisvertrag

Anwalt Pauschalpreisvertrag Baurecht
Pauschalpreisvertrag im Baurecht

Der Pauschalpreisvertrag im Baurecht

Bei einem Pauschalpreisvertrag im Baurecht wird die gesamte Bauleistung mit einer pauschalen Geldleistung vergütet, mit der alle Einzelleistungen abgegolten sind. Von dem Pauschalpreis werden also alle Bau- und Nebenleistungen, die für die Errichtung des Bauwerks erforderlich sind, umfasst (BGH, BauR 1984, 61). Der Pauschalpreis ist immer ein Festpreis.
Gerade wegen der hohen Anforderungen an die Prüfbarkeit einer Schlussrechnung bei einem VOB-Vertrag kann es im Baurecht sinnvoll sein, einen Pauschalpreisvertrag abzuschließen. Denn bei der Rechnungslegung ist es für die Prüfbarkeit ausreichend, wenn die Leistung bezeichnet ist und der Pauschalpreis in der Rechnung benannt ist. Es ist auch kein Aufmaß wie beim Einheitspreisvertrag erforderlich, so dass es auch nicht zu Meinungsverschiedenheiten über die Mengen und Massen kommen kann.
Doch die Vereinbarung eines Pauschalpreisvertrages birgt auch Risiken, auf die wir als Rechtsanwälte eingehen wollen. Es muss deshalb immer im Einzelfall überlegt werden, ob der Abschluss eines Pauschalpreisvertrages sinnvoll ist.

1. Änderung der Bauleistungen beim Pauschalpreisvertrag

In der Praxis kommt es nach unserer Erfahrung als Rechtsanwälte meistens während der Bauausführung zu einer Änderung der Bauleistungen. Beim Pauschalpreisvertrag trägt der Unternehmer das Risiko steigender Materialpreise oder Löhne. Eine Preisanpassung kommt aber beim Pauschalpreisvertrag nur ganz ausnahmsweise in Betracht.
Vom Grundsatz her wäre dann zu prüfen, welche Leistung mit dem Pauschalpreis im Baurecht abgegolten sein sollte.

a) Global-Pauschalvertrag

Das ist besonders schwierig beim Global-Pauschalvertrag. Hier haben die Parteien nur das Leistungsziel (z.B. schlüsselfertiges Haus) festgelegt. Es gibt aber kein Leistungsverzeichnis, welches in den Bauvertrag einfließen sollte. Der Unternehmer trägt hier das Risiko, dass seine Leistungsermittlung unvollständig ist und eine Preisanpassung kommt nicht in Betracht.

b) Detail-Pauschalvertrag

Wenn aber ein Detail-Pauschalvertrag vereinbart ist, gibt es ein Leistungsverzeichnis, in dem genau festgelegt ist, was zu Leistungserreichung notwendig ist. Hier kommt bei später geforderten Zusatzarbeiten eine Anpassung des Pauschalpreises in Betracht (BGH 08.01.2002, Az. X ZR 6/00). Gleiches gilt dann, wenn Leistungen wegfallen, auch hier kann es zu einer Reduzierung des Pauschalpreises kommen (OLG Hm. 16.06.1992, Az. 21 U 18/92).

2. Vorzeitige Beendigung des Pauschalpreisvertrages

Die Schwierigkeiten beginnen jedoch nach unserer Erfahrung als Rechtsanwälte dann, wenn der Pauschalpreisvertrag vor Fertigstellung der Leistung aus wichtigem Grund gekündigt wird. Der Unternehmer kann dann nicht mehr den Pauschalpreis verlangen, sondern Leistung und Vergütung müssen in zwei Schritten errechnet werden:

a) Leistungsermittlung

Zunächst müssen die erbrachten Leistungen festgestellt und von dem nicht erbrachten Teil abgegrenzt werden. Es ist also i.d.R ein Aufmaß erforderlich, welches auch alsbald genommen werden sollte, damit die erbrachten Leistungen nicht durch Nachfolgegewerke verdeckt werden und dann keine Leistungsermittlung mehr möglich ist.

b)Vergütungsermittlung

In einem weiteren Schritt ist nach der Rechtsprechung:
„die Höhe der Vergütung nach dem Verhältnis des Wertes der erbrachten Teilleistung zum Wert der nach dem Pauschalpreisvertrag geschuldeten Gesamtleistung zu errechnen; der Unternehmer muss deshalb das Verhältnis der bewirkten Leistung zur vereinbarten Gesamtleistung und des Pauschalansatzes für die Teillieferung zum Pauschalpreis darlegen“ (BGH, BauR 1997, 304).

Das ist aber wirklich so kompliziert, wie es klingt. Das Verhältnis der erbrachten Teilleistung zur Gesamtleistung kann z.B. aufgrund eines Aufmaßes oder eines Leistungsverzeichnisses ermittelt werden (LG Leipzig 08.02.2008 Az. 04HK O 7871/03). Die Aufmaßfeststellung scheitert aber beim gekündigten Bauvertrag meist daran, dass ein Drittunternehmer die Leistung fertigstellt und somit die bereits ausgeführten Leistungen verdeckt und die Massen nicht mehr feststellbar sind.
Die Feststellung mittels Leistungsverzeichnis wird beim Pauschalpreisvertrag wiederum oft deshalb nicht möglich sein, weil ja gerade die Leistung pauschaliert werden sollte und es somit kein detailliertes Leistungsverzeichnis gibt.
Als Rechtsanwälte können wir also nur dazu raten, dass kein Pauschalpreisvertrag vereinbart werden sollte, wenn die Gefahr besteht, dass der Bauvertrag aus wichtigem Grund oder gem. § 649 BGB gekündigt wird.